Kira sözleşmesi, kiralamaya konu olan dairenin ev sahibi ile kiracısı arasında yapılan anlaşmayı ifade eder. Mezkur sözleşmede kiralama işlemine ilişkin bilgilere yer verilmelidir. Temel bilgilerin yanı sıra özel durumlar ve genel durumların da sıralanması, bazı detayların atlanmadan yapılması, kiralama sürecinde olası problemlerin önüne geçecektir.

Kira sözleşmesi hazırlarken dikkat edilmesi gerekenler ?

* Tarafların tespiti yapılmalı; kiralayanın kiralama konusunda yetkili olup olmadığı konusu incelenmelidir. Kiralanan yere ait güncel tapu kaydına bakılmalı, gayrimenkulün müşterek olması ve maliklerden birinin vefat etmesi halinde; veraset ilamı, kiralayanı temsilen bir kişi kiralama yapıyor ise vekaletname belgesi, tüzel kişiler için imza sirküleri, gerçek kişiler için imza beyannamesi ve kimlik bilgileri kontrol edilmelidir.
* Kira sözleşmesi hazırlarken, kiralanan yerin adresi, taraf isimleri ve bilgileri kira sözleşmesinde doğru ve anlaşılır yazılmalıdır.
* Sözleşme imzalama aşamasında imza atılmadan önce kiralanacak yer kontrol edilmeli mevcut kiracı olmadığından emin olunmalıdır. Eğer sözleşme sırasında kiralayan tarafından kiralanacak yerdeki kiracının tahliye olacağı belirtilmişse; tahliye taahhüdü yargıtay kararları ışığında incelenmelidir. Tahliye taahhüdünün geçerliliğinden emin olmak adına uzman kişilerden yardım alınmalıdır. Kiracıya hava parası vb. bedeller ödenecek ise kiracı; kiralananı tahliye edene kadar, kiracıdan teminat alınmalıdır.
* Kiralanan da yer alan demirbaşlara ilişkin durumlar açıkça belirtilmelidir.
* Kira bedeli ve kira artış oranı açık, net ve anlaşılır şekilde yer almalıdır. Yeni BK’da kira bedeli yıllık için “ ÜRETİCİ FİYAT ENDEKSİ” ÜFE’yi geçmeyecek şekilde artırılmalıdır. Bu madde konut kiraları için 01.07.2012 tarihinden beri yürürlüktedir, fakat iş yerleri için 01.07.2020 yılına kadar ertelemelidir.

Döviz kuru üzerinden belirlenen kira bedellerinde 5 yıl içerisinde kira artışı yapılamaz. Kanun maddesi konut için 01.07.2012 den beri yürürlüktedir. İş yeri için ise 01.07.2015 tarihine kadar ertelenmiştir.
* Kiralama işleminde kefil de isteniyorsa, kefile ilişkin bilgilerin de belirtilmesi gerekiyor.
* Kiralama işlemi sırasında kiracıdan alınan depozito sözleşmenin özel şartlarında belirtilmelidir. Kiralayan lehine “ depozitonun kira bedelinden sayılmayacaktır.” maddesi eklenmelidir. Kaldı ki yeni kanunda depozito 3 aylık kira bedeli ile sınırlanmıştır. Kiracı ve kiralayan’ ın ortak rızası ile çekilebilecek bir vadeli banka hesabına yatırılacaktır. Kiralayan kiracı tahliye ettikten sonra 3 ay içerisinde kiracıya dava veya icra takibi açmamış ise banka depozitoyu kiracıya iade etmek zorundadır. Madde uygulaması konutla için 01.07.2012 tarihinden beri yürürlükte olup, iş yeri için 01.07.2020 tarihine kadar ertelemelidir.
* Erken Fesih yeni BK kiracıya erken Fesih Hakkı tanımamaktadır. Fakat yargıtay uygulamaları ile bu tür durumlarda kiralananın makul bir süre içinde kiraya verilmesine kadar ve bu süre içindeki kira bedellerinin kiracı tarafından ödenmesi koşulu ile kiracının erken feshi kabul edilmektedir. Tarafımca erken fesih halinde bu hakkın kullanılması amacıyla dava açmak yerine sözleşme serbestisi hükümlerine dayanarak kira kontratında bu hususun belirtilmesinde yarar vardır. (…) Uygulamada 3 – 4 aylık kira bedeli kiracıdan tahsil edilebilmektedir.
* Kira bedeli ve Yan giderlerin ( asansör, temizlik, merkezi ısınma) ödenmemesi; yeni Borçlar kanunda kiraya veren lehine tahliye sebebidir. Kira borcu ve yan giderlerin ödenmemesi halinde ödenmesi istenen cezai şartlar geçersizdir. Kira borcunun ödenememesi halinde muaccel olmayan kiraların muaccel olacağı hükmü geçersizdir. Bu maddelerin uygulanması konut kiraları için 01.07.2012 tarihinden beri yürürlüktedir. İş yeri için ise 01.07.2020 tarihine kadar ertelenmiştir.

Yukarıda belirtilen hususlar mevzuata ve kiralanacak yere ( konut – çatılı iş yeri ) göre değişiklik göstermektedir. Bu nedenle kira sözleşmesi hazırlarken hukuki yardım almanızda yarar vardır.

WhatsApp chat WhatsApp Hukuki Danışma