Kiracıların kira sözleşmesine aykırı davranışlarından dolayı tüm kiraya verenler kiracılarının bu aykırı davranışları karşısında aciz olmayıp kiracıyı tahliye edebilme hakkına sahiptirler. Kiracının evden veya iş yerinden çıkarılabilmesi için kanunda belirtilen bildirim ve gerekçe hususlarına dikkat edilmesi gerekiyor.

    Borçlar kanunu hükümlerince genel hükümlerince; belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme sona ermeden 15 gün önce kiraya veren ihtar çekebilir; fakat bu ihtar ile sadece kira sözleşmesinde yenilik yapabilir. Aksi halde kira sözleşmesi aynı koşullar ile bir yıl daha uzamış kabul edilir. Kiraya veren kira sözleşmesinin süresi doldu diyerek kiracıyı tahliye edemez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

    Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

    Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

1.BORÇLU TEMERRÜT HALİNDE TAHLİYE

    Kiracı muaccel olan 6 aylık veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelini ödemeyen kiracıya, kiralayan tarafından kira bedelinin ödenmesine ilişkin, kira bedeli alacağının tam olarak ne kadar olduğunu bildiren ve kira bedeli ödenmemesi halinde kira sözleşmesinin fesh edileceği konusunda noterden ihtarname çekilir. Kiracı 6 aylık ve daha uzun sözleşmelerde otuz günlük; daha az süreli sözleşmelerde ise altı günlük süre içinde ihtarname tebliğine rağmen ödeme yapmaz ise temerrüde düşmüş olur. Kira süresinin sonu beklenmeden ihtarda belirtilen mehil süresi olan 30 günlük sürenin sonunda tahliye davası açılabilir.

2.SÖZLEŞMEYE AYKIRILIK NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI

    Kiracının akde aykırı davranması durumunda, kiraya veren süre sonunu beklemeden sözleşmeyi hemen feshedebilecektir. Malikin bu davayı açma hakkı yoktur. Kiraya verenin bu yola başvurabilmesi için, evvela kiracıya akde aykırılığı gidermesini ihtar etmesi ve münasip bir mehil vermesi gerekir. İhtar noter aracılığıyla yapılmalıdır. İspat hukuku bakımından bu husus önemlidir. Kiracı ihtar üzerine, sözleşmeye ve kanuna aykırı davranışlarına son vermemişse ve akde aykırılık giderilmediği takdirde tahliye davası açılabilecektir.

3.6570 SAYILI KANUN UYARINCA TAHLİYE SEBEPLERİ

*Mesken ve İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye: (6570 sayılı K.mad.7/b-c)
*Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye: (6570 sayılı K.mad.7/d)
*Yeniden İnşa Veya Esaslı Onarım Sebebiyle Tahliye: (6570 sayılı K.mad.7/ç)
*Bir Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye: (6570 sayılı K.mad.7/e)
*Fuzuli İşgal Sebebiyle Tahliye: (6570 sayılı K.mad.12)
*Tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye
*Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.